Jak bank ocenia wielkość zabezpieczeń ?

Dlaczego bank musi dbać o odpowiednie zabezpieczenia? Przy wszystkich kredytach hipotecznych banki stawiają klientom dwa podstawowe wymogi:

• posiadanie zdolności kredytowej,

• posiadanie zabezpieczeń odpowiedniej wartości.

Kredyt hipoteczny zabezpieczenia

Kredyt hipoteczny zabezpieczenia

Banki wychodzą z założenia, że sytuacja kredytobiorcy może ulec nagłej zmianie, np. w wyniku utraty pracy czy choroby, natomiast dobre zabezpieczenie będzie zawsze gwarancją zwrotu przynajmniej części pieniędzy wyłożonych przez bank. W przypadku większości kredytów hipotecznych podstawowym zabezpieczeniem jest oczywiście hipoteka (zwykle ustanawiana na kredytowanej nieruchomości). Banki często chcą uzyskać jednak także i inne typy zabezpieczeń, dlatego też warto się z nimi skrótowo zapoznać. Inne niż hipoteka typy zabezpieczeń będą przydatne również w coraz częściej spotykanych przypadkach szczególnych, np. wtedy, gdy zaciągnęliśmy kredyt na zakup domu zabezpieczony hipoteką, a po kilku latach chcemy zaciągnąć dodatkowy znacznie mniejszy kredyt na remont lub rozbudowę. Dlatego też przedstawimy różne rodzaje zabezpieczeń, szczególnie dużo miejsca poświęcając oczywiście zabezpieczeniom hipotecznym.

Wzrost wartości zabezpieczeń hipotecznych w czasie kredytowania.

Wieloletnie doświadczenie sprawia, że banki zdają sobie sprawę z tego, że przy kredycie hipotecznym wartość zabezpieczeń ulega dużym wahaniom. Dawniej wymagały one zabezpieczeń znacznie przewyższających wartość kredytu (w przypadku kredytów hipotecznych oznaczało to konieczność udokumentowania dużego udziału własnego klienta). Konkurencja międzybankowa i dążenie do maksymalnego zwiększenia liczby kredytów hipotecznych wymusiły zmianę, obecnie już wymagania w dziedzinie wartości zabezpieczeń są dużo mniejsze.

Pamiętajmy, że wartość zabezpieczeń jest przy wielu kredytach hipotecznych oceniana przez bank zupełnie inaczej niż przy większości innych rodzajów kredytów. W momencie otrzymywania kredytu jest ona często mała, np. klient budujący dom zwykle dysponuje tylko gruntem, na którym dokonano minimalnych inwestycji. Równocześnie jednak w początkowej fazie kredytowania ryzyko banku jest też małe – bank wypłaca bowiem kredyt w formie bezgotówkowej (pomijamy tu ograniczone kwoty oddawane do dyspozycji klienta z przeznaczeniem na dowolny cel, które mogą być wypłacane w gotówce), płacąc dostawcom i wykonawcom robót za zrealizowane roboty i dostawy. Zwykle przyjętą zasadą jest – przy kredycie na budowę domu – płacenie za faktury przesłane przez dostawców do banku (po potwierdzeniu ich przez klienta)1, większość kosztów jest zwykle rozliczana po każdym etapie wykonanych robót. Jako etap robót najczęściej uznaje się skończenie budowy parteru, następnie kolejnych pięter, a potem dachu i określonych prac wykończeniowych. W umowie kredytowej jest stwierdzone, że zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na całej nieruchomości. W tej sytuacji łatwo zauważyć, że wartość tego zabezpieczenia stopniowo wzrasta równocześnie z wypłacaniem przez bank kolejnych transz kredytu. Wzrost wartości zabezpieczeń ma miejsce też pr2y rozbudowie, a często także przy kredycie na zakup mieszkania.

Wartość zabezpieczeń a wielkość kredytu

Wymagana wartość zabezpieczeń. Ustalając maksymalną wielkość kredytu, banki wyliczają tzw. współczynnik LTV , oznaczający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Jeśli stosunek ten jest wyższy, banki zwiększają oprocentowanie kredytu, jeśli przekracza ustaloną przez bank wysokość – kredytu nie udzielą.

Jeśli kupujemy mieszkanie i bierzemy kredyt na 80% jego wartości, wartość zabezpieczenia wynosi w praktyce 125% wartości kredytu. Jeśli otrzymamy kredyt na pokrycie 100% kosztu zakupu mieszkania, wartość zabezpieczeń jest równa wartości kredytu. Banki liczą na to, że z czasem wartość mieszkania poważnie zwiększy się, dzięki czemu ich interesy będą chronione.

Wymagania banków dotyczące stosunku wartości nieruchomości (w momencie kredytowania) do kapitału udzielonego kredytu są bardzo zróżnicowane. Niektóre banki zgadzają się w tym względzie na bardzo duże ustępstwa, inne stosują bardziej surowe kryteria. W kwietniu 2008 roku najczęściej banki zgadzały się udzielić kredytu o wartości wynoszącej teoretycznie 100% wartości zabezpieczeń, ale w listopadzie 2008 roku stosunek kapitału kredytu do wartości zabezpieczeń spadł najczęściej do 80%. Z kolei na początku 2010 roku nastąpił poważny wzrost dopuszczalnego wskaźnika LTV, do 100%, a w niektórych bankach -jeszcze więcej. W przypadku mieszkań w praktyce oznacza to, że maksymalna wartość kredytu jest równa 100% kosztu zakupu mieszkania w momencie udzielania kredytu. Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera wynika to z projektu umowy, a w przypadku zakupu na rynku wtórnym – z umowy przedwstępnej (są oczywiście banki, które mają w tym zakresie mniejsze wymagania). Przy zakupie od dewelopera często okazuje się, że ostateczny koszt zakupu mieszkania będzie wyższy (umowa z deweloperem zwykle przewiduje możliwość podniesienia ceny mieszkania przy określonych warunkach, nieraz też trzeba ponieść dodatkowe koszty).

Hipoteka

Hipoteka

Podobna jest sytuacja w przypadku kredytu na budowę domu. Kredytobiorca przedstawia bankowi kosztorys budowy (niekiedy – opracowany przez firmę budowlaną), w trakcie budowy niektóre koszty jednak rosną w stosunku do tego kosztorysu – dotyczy to m.in. robocizny, usług firm specjalistycznych, kosztu materiałów budowlanych. A zatem korzystnie jest ubiegać się o kredyt większy, niż wynika to z naszych wyliczeń – na przeszkodzie mogą jednak stanąć zasady banku dotyczące wartości zabezpieczeń.

Zarówno hipoteka, jak i inne formy zabezpieczeń mogą być ustanowione nie tylko przez kredytobiorcę, ale także przez osoby trzecie (niektóre banki nie dopuszczają jednak takich możliwości). Są to zwykle członkowie rodziny kredytobiorcy, ustanawiający zabezpieczenie na swoich mieszkaniach, domach i gruntach.

Zróżnicowany charakter zabezpieczeń. W opracowaniach naukowych przedstawiane jest kilkadziesiąt rodzajów zabezpieczeń, jednak w praktyce tylko kilkanaście z nich ma istotne znaczenie dla banków, a tylko kilka jest stosowanych przy kredytach mieszkaniowych. Niektóre z nich są uznawane za podstawowe, a inne – głównie jako uzupełniające. Przy kredytach na budowę domu lub zakup mieszkania za podstawowe zabezpieczenie można uznać tylko hipotekę na nieruchomości, inne typy zabezpieczeń mają znaczenie akcesoryjne.

Wartość zabezpieczeń może ulec gwałtownemu obniżeniu np. w wyniku pożaru domu, także zdolność kredytowa klienta może zostać zmniejszona w rezultacie zdarzeń losowych (np. choroby), utraty pracy etc. Częściowo mają temu zaradzić różne omawiane dalej formy ubezpieczeń kredytobiorcy i nieruchomości.